房地产企业年中考：行业分化加剧 资金压力上扬

在行业一片肃杀氛围中，房企们相继公布2018年上半年业绩预告片。在过往1~2年销售规模的高歌猛进和资金严格的周期扯底下，主流房企大多能取得不错的业绩，个别房企甚至取得500%之巨的增长幅度。

不过，大公司业绩预增并无法几乎掩饰行业所面对的主因。今年上半年，虽然房地产合约销售金额和销售面积仍然取得相反快速增长，但增长速度已经常出现较小程度上调。且在棚改政策的调整下，货币化移往的比例或将大幅度减少，这将包含下半年三四线城市的销售压力。

多重因素变换之下，房地产企业的资金状况已呈圆形风声鹤唳之势。更加不利的是，个别房地产企业已陷于倒闭之困境，造成债权人现象时有发生。近日，上市公司中弘股份早已爆雷，多个项目销售衰退，业绩同比下降4876.59%。房企业绩两重天7月23日晚，正荣地产公布正面盈利预告片，同日早上，融创公布正面盈利预告片，当天收盘股价下跌3.72%。

在近期公布预增公告的还有保利地产、招商蛇口、阳光城、中粮地产等房企。个别公司的增幅多达了100%。合肥城建预测，2018年1~6月归母净利润的涨幅是400%~450%；中南建设归母净利润增幅约160%~180%；阳光城的预期快速增长是189.5%~235.2%。预增的房企得出的理由广泛是集团已交付给建筑面积的减少、平均值售价大幅度下跌及物业毛利减少、营业收入减少。

过去一至两年，房地产业高歌猛进，销售金额向下拉升，同期行业正处于严格周期，融资成本广泛较低。这些因素促成行业净利润率重返两位数水平，如今在房企2018年中报有所反映。不过，仍有不少企业陷于预减或亏损之地。

近日，华联控股、荣安地产、浅物业A等多家公司今年上半年业绩有所上升。而绿景控股、嘉凯城、中弘股份、海航投资等公司陆续公布预亏公告。其中，中弘股份因财务费用减少10亿元、资产减值损失减少1亿元、商业项目销售衰退，住宅项目销售也大幅度下降，造成公司房地产项目销售利润较去年同期大幅度增加，预期亏损14亿元，同比下降4876.59%。申万宏源7月20日数据表明，60家公布中报业绩预告片的房企中，25家预增、7家扭亏、1家续盈，而首亏、续亏或预减的有22家，占到比多达1/3。

一名房地产资深评论员回应：在过去两年销售业绩承托下，今年房企业绩取得相反快速增长的可能性较小，最少龙头房企如此。行业分化更加引人注目虽然绝大部分公司仍未透露中期业绩报告，但从预增和预减公告的情形来看，房地产行业两极分化的趋势更加明显。可以借此意识到的趋势是，在金融去杠杆、行业转入调整期等背景下，龙头房企的业绩将务实发展，而中小房企的市场份额将逐步被龙头房企强占，利润下降甚至亏损，最后不得不转型或解散市场。国信证券的统计数据指出，2017年，中国房地产销售 TOP5 和 TOP10 市场集中度分别为 16.9%、24.1%，较2016年末分别提高了4和5.2个百分点，但对比美国的市场集中度，尚能分别有6.7和9.1个百分点的差距。

但2018年1~6月，中国TOP5和TOP10市场集中度更进一步提高至21.37%和29.72%，早已相似美国水平。行业三巨头的碧桂园、万科、恒大又再行创下销售纪录。今年上半年，碧桂园已构建合约销售金额4124.9亿元，万科构建3046.6亿元，恒大构建合约销售额3041.8亿元，此三家特一起的合约销售金额已突破万亿元。一家在港上市的房企融资负责人对第一财经回应：今年上半年，房企融资较小，综合融资成本也有所下跌，较去年提升大约2~3个百分点。

现在基本只有龙头房企能获得钱，融资的集中度提高将反哺规模提高。除了行业集中度的提高，另一更为引人注目的趋势是，整个行业对于市场前景的预期开始改变。国信证券分析师区瑞明认为，从销售、新开工、施工面积总计同比增长速度自2016年上半年最高点至今经常出现较大幅回升的趋势来看，行业仍处在小周期降温期。资金压力下土地市场降温如果说市场的逐步降温对于房企的影响是较慢呈现出的，那么资金的放宽则是房企眼下的困局。

今年平均值融资成本最少减少2%，你看今年土地拍卖会市场，就显著冷清了很多。旭辉集团副总裁兼财务中心总经理杨欣告诉他记者。从土地投资节奏看，近期的土地降温可见一斑。今年7月，苏州7宗经营性土地转入限时竞价阶段，其中三种居住地块并未拍电影再行流拍。

该批地块为苏州市今年集中于上海证券交易所的第二批土地中的一部分。此前，苏州土地市场一度疯狂，如今造成多家开发商因为拿地过低仍然项目供不应求。在合肥，最近2月有5宗居住于土地流拍，曾多次的楼市四小龙之一合肥，让很多地产商身陷其中。

我们在合肥的项目仍然捂在手上，散户就亏损。一位禹洲地产内部人士告诉他记者。融信的债券届满，我们也老大他们去找一些中小银行展开接入，期望城商行可以卖一些债券，但是难度很大。一位券商机构客户经理告诉他记者。

此前，有一些小银行依旧在监管下展开委托贷款操作者，期望老大一些地产商融资。记者了解到，即便是TOP5地产商，也通过这样的高融资方式展开融资，明确金额多达10亿。新的力地产的很多项目也在谋求地产基金插手，但是我们评估后实在销售并不悲观，不肯轻举妄动。一位地产基金从业者告诉他记者。

根据Wind资讯此前的统计资料，目前A股房地产2017年净负债率多达200%的房企分别有：泛海控股、华发股份、中南建设、金科股份、绿地控股等，H股清净负债率多达200%的房企有佳兆业。根据申万宏源的一份报告，包括公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务，2018年全年届满量总计为1949亿元，其中三四季度为届满高峰，分别届满量低约932亿、698亿元。

接下来2019年、2020年届满量更为可观，每年增量都在1000亿以上。海通证券债券研究员姜超宏指出，预示企业间分化更加显著，融资潮水过去后，个别企业的信用债权人概率减少。经过了前两年的肆意扩展，目前许多房企早已感受到运营的莫大压力，从而被迫以价换量加快去库存。

我们预计今年第四季度不会是一个低谷，那个时候有可能土地市场将转入冰点，也是一个窗口期。一位地产高管告诉他记者。

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