21个城市楼市限购限贷高杠杆房企明年或资金断链

短短数天时间，数十家城市密集实施楼市调控政策，核心内容皆为出租汽车限贷。业内人士指出，核心一二线城市重新启动出租汽车限贷主要是为了容许投资投机性市场需求。特杠杆更为显著的房企有可能在2017年下半年的楼市调整期遇上资金兑付的问题，这些房企有可能会遇上资金链脱落的问题。多达，自9月30日起，目前有数上海、南昌南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、天津、北京、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山、南宁、珠海、东莞、惠州、福州总计21个城市先后公布了新的楼市调控政策。

其中，北京、深圳、广州、南京、合肥、厦门等城市调控力度较小，同时皆表态增大土地供给；苏州、无锡、天津、程度、郑州、济南、武汉、珠海等城市的程度略为很弱。融360数据表明，累计9月20日，在全国533家银行中，共计306家银行将首套房首付比例调到2成，比上月增加2家，占到比达57.41%。此外，在全国533家银行中首付2.5出的有62家银行，首付3出的有156家银行。

融360分析指出，首付2出的银行占到比环比小幅减少。对于为何核心一二线城市也开始重新启动楼市出租汽车限贷政策？同策咨询研究部总监张宏伟回应，核心一二线城市重新启动出租汽车限贷主要是为了容许投资投机性市场需求。

按照投资的逻辑来看，哪里有投资报酬，投资的资金必定流向哪里，当前来看，核心一二线城市的房价下跌的预期依然不存在，投资客此时进场依然有利可图，这沦为投资客持续进场核心一二线城市楼市的很最重要的原因。此外，货币政策严格与地王频出也是楼市集中于调控的大环境因素。

从货币政策的角度来看，货币政策严格，资金成本低，资产配备市场需求驱动投资客投资楼市。当前宏观经济依然上行，货币政策比较严格，贷款利率成本也较低，对于高净值人群来讲，手头有富足的资金，但是没有效地的资金投向，资产配备市场需求抗拒这些人群将资金投向房价正处于下跌地下通道的楼市，从投资先后顺序来看，首先注目一线城市，再度是一线城市所处经济圈内的核心二线，然后是一般二线城市，这样的投资客资金轮动造成有所不同城市间的楼市也经常出现上百下跌。张宏伟认为，当前宏观经济依然正处于上行趋势，货币政策依然不会比较严格，货币政策不是地方政策可以转变的，因此，现阶段很难通过大幅度提高房贷利率和首付比例为楼市降温，这讨短期内还权宜之计；从土地市场来看，尽管大部分地方政府表态减少土地供应，解决问题地王以及由于地王频出而推展房价下跌的现象，但是，经验和实际行动指出，核心二线城市的土地供应也很难大幅度减少，因此，近期有关土地的新政也很难起着减轻楼市供需紧绷的起到。2015年330新政之后，全国核心一二线城市开始衰退恶化，京沪浅、南京、苏州、合肥等部分城市楼市在随后几个月转入下行地下通道。

对于房企来讲，在信贷政策比较严格与利率上行的市场背景下，特杠杆寻求新一轮市场扩展势在必然。而从房企集体大规模特杠杆的时间来看，基本集中于在2015年下半年。由于房企特杠杆的资金周期一般为2年左右，也就是说2017年下半年将是这些特杠杆资金开始届满的时间。

并且随着时间的流逝与调控的了解，金融机构不会增强对于房企的风险掌控，也不会采行一些叛杠杆的措施。预计，银行等金融机构将通过严格执行借贷企业标准、上调企业信用评级、减少抵押率，甚至停贷等方式对于风险房企或项目展开风险掌控，避免楼市经常出现债务债权人，掌控自身坏账率。

而这些动作有可能会让占据整个行业意味著数量最少的中小房企面对资金面紧绷的问题，甚至频现中小房企被收购或倒闭的现象。张宏伟指出，特杠杆更为显著的房企有可能在2017年下半年的楼市调整期遇上资金兑付的问题，预计，这些房企有可能会遇上资金链脱落的问题，这些房企一旦无法及时偿还债务贷款，无法给自己叛杠杆，它们近于有可能因此陷于困局，最后被其他企业并购股权或项目。

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