仲量联行2018上半年成都房地产市场回顾

源于2017年的人才争夺战，依旧是2018年上半年成都的一个热门话题。随着更加多的城市争相重新加入更有人才的行列，这一轮人才在全国范围内的大迁徙，将对各城市在未来几年的经济快速增长、产业形态以及消费环境产生深远影响的影响。事实上，随着部分先行城市自去年以来持续的人才密集流向，一些转变早已开始显出。

而这一情况在成都房地产市场上更加显著。人才X 宏观经济：化学反应显露只不过早于于这轮人才引入，成都市再行一步大力引入制造业的措施早已为接续这轮人才涌进奠下了扎实的基础。2016年，成都的第二产业固定资产投资已完成额总计同比增长速度是39.1%，同期全国是3.5%。

2017年，成都的这项增长速度是34.4%，而全国是3.2%。强大的第二产业固定资产投资快速增长背后，是大量的企业进驻，追加的就业机会，以及居民收入的提高。商业地产领域往往关心第三产业的数据，但是一个城市除非能沦为类似于伦敦和香港的全球资金汇集地，否则当地居民的整体消费能力还是各不相同实体经济的发展，特别是在是制造业。

从这个角度而言，成都近几年闻名全国的消费力，背后具有扎实的基础。值得注意的是，据仲量联行仔细观察，自2017年初以来至今年上半年，成都的社会消费品零售总额同比增长速度就开始显著低于全国平均值增长速度一至二个百分点，而这个阶段与成都市启动人才引进战略的时机高度相符。人才的涌进已产生大力影响，其对成都消费增长速度的大幅度提高起着最重要起到。

人才X 办公楼市场：冲破变局之幕2018，甲级办公楼市场追加供应大大上升：上半年仅有袭港睿东中心高区，大约26,000平方米追加供应面积。不受人才政策影响，办公出租市场需求大大上升，清净招揽量构建大约18万平方米，较去年上半年减少大约3.4万平方米。大面积成交价频现，专业服务以及高科技行业持续展现出亮眼，行业结构堪称呈现出趋势性变化。

供需起到下，甲级办公楼空置率大幅度减少，袭港空置率24.2%，同比上升4.6个百分点。同时，市场清净有效地租金保持下行周期，同比上升2.4%，袭港92.7元/平方米/月。

这一变化趋势也和人才的来临息息相关。首先，人才大量涌进新的经济产业，促成办公楼市场需求减少，办公形式与市场需求结构也在发生变化。从高新区人才政策、2018年的金熊猫政策到四川人才新政，皆为成都新的经济产业运送了新鲜的血液，为新的经济的较慢发展获取了可能性。

这类企业不具备更加美浓的创业氛围，其中的年轻人群更加多，他们不愿尝试改版、更加有活力的办公场所，甚至必须更加长时间停留在办公空间。因此他们对一个理想友好关系的办公环境市场需求也就更高。另外，由于新兴业态的不确定性，企业经常无法做到哪些业务线能确实在市场中落败。

而灵活性办公形式的经常出现使得这些企业需要更加灵活性大胆地扩展和尝试有所不同的产品线，大幅度减少了试错成本。正因如此，2018年上半年服务式办公/牵头办公品牌较慢扩展，例如：WeWork、MFG、梦想特以及楚峰等。并且，已运营品牌皆具有较高的进驻亲率。因为政府对引进人才另设了学历容许，这就意味著这部分人群的低收入方向不会有较为集中于的倾向性，特别是在是专业服务业和高科技行业，这一点对办公楼市场的影响也不会较为显著。

同时，人才的来临更加更有了大型企业在蓉的落户与扩展。人才的挤满，加之成都更为成熟期的产业发展环境以及高性价比办公楼所带给的较低运营成本，促成了众多大型企业，特别是在是信息技术、生物科技类企业加快向成都连为一体。除了2017年的斐驭科技，锤子科技以外，2018上半年落户与扩展的代表企业有赛诺菲、字节跳动等。企业的挤满造成了办公市场需求显著下降的氛围。

人才X 零售市场：时滞延长拼成一线2018年上半年，成都优质零售市场步入悠方、未来中心的开业，总计追加15万方。就现有项目而言，整体运营较好，部分零售项目针对餐饮和儿童业态调整，新零售大面积租户持续活跃，令其全市空置率持续平稳至8.7%，同比上升2.3个百分点。

租金方面，市区内优质项目展现出较好，令其首层有效地清净租金小幅上升至373.4元/平方米/月，较2017年下半年下跌0.8%。人才涌进推展消费意识和市场需求升级。

随着人才尤其是一线城市的人才流向，他们不会对照一线城市的零售水平，对本地零售项目、品牌、业态以及空间打造出明确提出更高拒绝。目前一线城市流向人才的占比虽然只有22%左右，但是不能高估这种边际效应的冲击。由于消费市场不存在刚性，一般来说消费水平一旦提高就很难减少。

因此，这些人群的消费偏爱和品位不会在工作和社交圈经常出现以点带面，逐级蔓延的推展起到。消费升级也促成外来零售商以互联网思维拓展成都市场。由于一线人才的消费习惯和生活方式日趋品质、较慢、高效，也促成国内一线商家，特别是在是互联网企业为主导的新型零售商，不愿更加慢扩展和抢占市场，而不像以前的商业形态一样，再行在一线城市尝试和改进，等检验模式顺利以后才开始往二线城市推展。

甚至不会有更加多互联网思维的零售商在尝试新零售的新踢法时，采行全国一盘棋的扩展策略，并且不会优先考虑到成都这样的城市，让一、二线城市发展时滞大幅度延长。目前市场扩展很快的新零售还包括：超级物种、盒马鲜生、瑞幸咖啡、新能源汽车等。这也增进了国内外新的转入品牌在成都的扩展。

据统计局数据表明，2018年第一季度成都全市社会消费品零售总额已完成1,669.2亿元，快速增长12.3%，限额以上单位金银珠宝类、化妆品类、服装类商品零售额分别快速增长32.2%、14.4%、22.0%，皆低于全市社会消费品零售总额增长速度。因此，借力大大升级的消费市场需求，更加多的国内外知名品牌也入驻这一市场，例如：Valextra、荷兰高端牛仔品牌DENHAM、美国潮牌Champion等。可以显现出，人才涌进推展成都零售市场发展与一线城市之间的时滞大幅度延长，这又偏移促成了更好来自一线城市的人才不愿回到成都。新星向蓉，公园城市让蓉浪在此乐居在仲量联行日前公布《中国12强劲：全球格局下的中国城市》研究报告中指出：成都的宜居性指数在中国12强劲城市中位列前茅。

但觅人才的某种程度是成都舒适度的生活，还有未来这个城市带来他们的无限绿意。《成都市城市总体规划》（20162035）确认了三步走战略目标，并认为成都的战略定位：未来城市将不会是只想两翼一区三轴多中心的空间结构，其中，在市域内将建构两山、两网、两环、六片的生态格局，两山为龙门山和龙泉山；两的环为环城生态区和环二绕生态的环；两网为岷江水系网和沱江水系网；六片为都彭生态区、崇温生态区、邛蒲生态区、天府生态区、龙青生态区和金珍生态区等生态蓝隔区，构成充满著绿意的生态格局。

其中，从2017年9月成都月发布天府绿道规划建设方案到现在，在将近一年的时间里，总长规划多达地球赤道三分之一的天府绿道已竣工969公里，预计至年底，这个数字将变为1,700公里。除此之外，更加有简阳大地景观项目其将再现天府之国壮美秀美的景色，全面建构成都平原农耕文明与蜀风雅韵交相辉映的城乡融合秀丽景观画卷。在持续深化绿色发展的道路上，成都政府着力打造出自身沦为碧水蓝天、森林环绕着、绿树成荫的美丽中国公园城市。而成都这座最不具幸福感城市也将更有更加多人才进驻，并在此安居乐业，为城市发展流经更加多生机与活力。

仲量联行成都分公司董事总经理谢凌回应：宏观经济与人才政策的变化，都早已对城市的各商业形态产生了影响，并在可以意识到的未来几年，持续带给转变。在这个过程中，认同不会有各种挑战。短时期企业和人才的很快涌进，还包括政策的应急调整，都有可能导致人、资源和空间分配关系的不平衡。

但我们仔细观察到，无论是政府还是各市场主体，都在希望适应环境变化，做到机会，联合为这一轮成都的兴起，充分发挥力量。

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